Stadtvilla

1. Februar 2021

Beispiel einer Stadtvilla. Foto: Rolf Mauer

Urbanes, also städtisches Wohnen verliert nichts von seinem Charme, denn noch immer gilt die Stadtvilla als das Nonplusultra für urbane Wohn- und Lebensqualität. Nur in der Stadt kann man aus einer unendlichen Anzahl an Freizeitangeboten, sein persönliches Lieblingscafé, das beste Restaurant und sein bevorzugtes Kino aus mehreren Alternativen auswählen.

In der Regel wohnt man in der Stadt dicht an dicht, also in Mehrfamilienhäusern die als Blockrandbebauung straßennah stehen und die somit den Schattenseiten der Stadt wie Lärm und Abgase nur allzu nahe sind. Eigene Grünflächen sind bei den üblichen Blockrandbebauungen unerreichbarer Luxus und werden durch städtische Parks ersetzt. Als Höhepunkt des städtischen Wohnens gilt vielen Wohnungsinteressenten und zukünftigen Bauherrn die freistehende Stadtvilla. Von diesem Wohntypus hält das Haus des Nachbars respektvoll Abstand und hat zugleich Platz für jederzeit verfügbare, freie Parkplätze, die eigene  Fahrradgarage und private Grünflächen.

Grundlagen des städtischen Wohnens

Städtisches Leben und Arbeiten überzeugt mit kurzen Wegen von der eigenen Wohnung zum Arbeitsplatz, zum Arzt, zu Kindergarten oder Schule und zu den vielfältigen Kultur- und Gastronomieangeboten, die das Landleben eben nicht in großer Reichhaltigkeit bietet. Besonders junge Familien entscheiden sich gerne für Wohnungen in der Stadt ihrer Wahl.Nachwachsende Generationen, die eine Ausbildung oder Studium beginnen wollen, verlassen ihre gewohnten, familiären Standorte und nutzen die Ausbildungsstätten, Hochschulen und Universitäten der großen Zentren, um parallel die städtischen Erlebniswelten auszukosten.  Denn das Leben in der Stadt bietet zugleich eine große Auswahl an unterschiedlichen und in der Regel etablierten Lebensmodellen, die auf neue Bewohner einen großen Reiz ausüben.

In der Stadt wird ein hohes Maß baulicher Dichte erreicht, die eine große Vielfalt unterschiedlicher Wohnformen, die in der Regel mit einer hohen Umwelt- und Aufenthaltsqualität einhergehen. Es ist diese hohe Dichte an Einwohnern, die den öffentlichen Personennahverkehr wirtschaftlich macht und viele Möglichkeiten im Hinblick auf die eigene Mobilität bietet. Diese Vorteile bietet auch der Bautyp der Stadtvilla, ergänzt um den privat und somit exklusiv nutzbaren Freiraum des eigenen Gartens und der reduzierten Bewohnerzahl bei gleichzeitig großzügiger Wohnfläche.

Historie der Stadtvilla

Der Begriff der Villa stand ursprünglich für ein vornehmes Haus auf dem Land. Im Gegensatz zu landwirtschaftlich genutzten Höfen oder Dorfsiedlungen dienten Villen überwiegend der Erholung und dem Müßiggang, denn zeitgleich führten deren vermögende Besitzer, sowohl der Adel wie auch das gehobene Bürgertum ihr normales Leben im Stadthaus. Die exklusive Wohnform der Villa kannten bereits die Römer und meinten damit ein luxuriöses Anwesen auf dem Land, das dem Eigentümer und seiner Familie zum gelegentlichen  Aufenthalt diente. Bis heute gilt die Villa als Ausdruck repräsentativer Wohnkultur und verfeinerter Lebensart.

Im 18. und 19. Jahrhundert entstanden Villen in vorstädtischer Lage, die in der Regel von einer einzelnen, wohlhabenden Familie genutzt wurden. Als sich durch den steten Zuzug an Menschen die städtischen Gebiete ausdehnten wurden aus den ehemaligen Vorstädten hochwertige innenstädtische Lagen, die so wertvoll wurden, dass sie heute nur noch als Unternehmensstandorte bewirtschaftet werden und dem Wohnungsmarkt somit wertvoller Wohnraum entzogen ist. Als Wertanlage war die Villa, gerade über viele Generationen hinweg, schon immer ein gutes Geschäft.

Die modernen Konzepte der Stadtvilla entstanden in den 70er Jahren des vorigen Jahrhunderts. Aus dem ursprünglich von einer Familie bewohnten einzeln stehenden herrschaftlichen Gebäude wurde das freistehende, villenähnliche Mehrfamilienhaus mit gehobener Ausstattung, in dem sich die verschiedenen Parteien Grünfläche und Gemeinschaftsanlagen teilen.

Was ist eine Stadtvilla

Verschiedene Gebäudetypen werden als Stadtvilla bezeichnet. Generell wird eine Villa ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt, wird die Nutzung als Wohngebäude zugunsten einer Büronutzung ersetzt, nennt man sie gemeinhin „ehemalige Villa“.

Als Wohnhaus für eine einzelne Familie ist die Stadtvilla heute kaum mehr wirtschaftlich darstellbar, dafür ist der kostbare Baugrund viel zu selten und zu teuer geworden. Die Städte formulieren zudem in ihren Bebauungsplänen Vorgaben, die zum Bau von Mehrfamilienhäusern zwingen.

Moderne Architekturplanungen legen daher auf die einzelnen Geschosse gleich mehrere großzügig geschnittene Wohnungen, die über ein gemeinsames Treppenhaus erreicht werden können. Garagenplätze, Fahrradabstellflächen und Garten- und Grünflächen werden gemeinschaftlich genutzt. Nur ebenerdige Wohnungen haben in der Stadtvilla in der Regel einen exklusiven Anteil am Garten. Je nach Wohn- und Kostenniveau sind pro Wohnung ein oder zwei Balkone ausgeführt. Oberste Etagen werden häufig als Penthäuser bezeichnet, sind von der Fassade zurückgesetzt und bieten Platz für Dachterrassen. Die maximale Anzahl der Etagen ergibt sich aus dem städtischen Baubauungsplan, in der Regel liegt aber das Maximum bei fünf Vollgeschossen.

Die Vor- und Nachteile der Stadtvilla

Stadtvillen bieten exklusives Wohnen mit gehobener Ausstattung und großzügigen Grundrissen. Der Wunsch nach Ankleidezimmer, private Saunen und Wellness-Bereiche ist keine Seltenheit. Der Weg zum öffentlichen Grün oder in den Stadtwald ist meist nicht weit.

Weil viele Städte ehemalige Brachflächen, also aufgegebene Kasernengelände oder ehemalige Industrieanlagen abreisen und diesen Baugrund, der sich oft in sehr guter innerstädtischen Lage befinden, für die Ansiedlung freigeben, können auf diese großflächigen Grundstücken geschlossene Ansiedlungen mit eigenen Stich- und Wohnstraßen entstehen die für den Durchgangs- oder städtischen Parksuchverkehr nicht zur Verfügung stehen. Hier können die Kinder wieder gefahrlos auf der Straße spielen und Familien auf grünen Wegen Spaziergänge im Quartier unternehmen. Auch der öffentliche Nachverkehr ist meist gut erreichbar.

Aufgrund der freistehenden Bauweise sind die nächsten Nachbarn so weit entfernt, dass eine erhöhte Privatsphäre entsteht. Der städtische Außenlärm bleibt deutlich reduziert und wird im Haus, aufgrund der hohen Qualität der Bauweise, also auch der Fenster und Glasfassaden, nicht mehr wahrgenommen.

Natürlich ist die Stadtvilla sowohl im Bau, als auch in der Unterhaltung deutlich teurer als die Wohnung im normalen Wohnungsbau. Geeignete Grundstücke sind selten und meist schnell an solvente Bauwillige verkauft. Die gebäudezugehörige Grünfläche sowie die Außenbereich müssen gepflegt und gewartet werden. In der Regel wird dazu ein externer Dienstleister beauftragt, dessen Kosten wiederum in die Nebenkosten einfließen.

Umbauten in der eigenen Wohnung, sind, wenn die Arbeiten die Rechte mehrere Eigentümer tangieren, sind nur mit Genehmigung aller anderen Besitzer möglich. Wer seine Fenster austauschen möchte oder das Balkongeländer modernisieren möchte, der kann dies nur wenn alle Miteigentümer damit einverstanden sind und explizit zustimmen. Persönliche Lebens- und Einkommensverhältnisse können sich sowohl verbessern als auch verschlechtern. Im letzten Fall ist es in der Stadtvilla fast nicht möglich einen Konsens zur Reduzierung der allgemeinen Nebenkosten zu erreichen, man ist folglich an den guten Willen aller Bewohner angewiesen.

Die verschiedenen Bauweisen

Sehr lange war der Massivbau die vorrangig etablierte Methode für das Stadthaus. Hier wird noch mühsam Stein auf Stein gesetzt oder werden ganze Wandscheiben und Geschosse monolithisch in Beton gegossen. Ein Massivhaus mit Stahlbetondecke war lange konkurrenzlos. Mittlerweile ist der Holzbau eine sehr attraktive und nachhaltige Konstruktionsart, die  tatsächlich auch den Bau von Hochhäusern ermöglicht.

Der Holzbau gilt als nachhaltig und ökologisch. Im Volksmund verbreitete Risiken wie eine erhöhte Feuergefahr sind aufgrund der strengen Bauvorschriften so gut wie ausgeschlossen. Auch der Schallschutz im Haus, sowie die Schalldämmmaßnahmen gegen Straßen- und Außenlärm lassen sich mit etablierten Methoden, genau wie im Massivbau, recht einfach verwirklichen. Auch die vielerorts gewünschte Putzfassade ist ohne Einschränkung möglich. Der Holzrahmenbau ist heute so weit fortgeschritten, dass er gegenüber dem Massivbau keinerlei Nachteile hat.

Baustile für Stadtvillen

Die Frage nach der Bauweise einer Stadtvilla ist, wie vieles im Alltag, Moden unterworfen. Architekturmoden wechseln zum Glück nicht mit den Jahreszeiten und werden eher von Generation zu Generation verändert. Trotzdem stellt sich die Frage nach dem auszuwählenden Baustil eher selten. Wer das Besondere will, orientiert sich nicht am aktuellen, sondern will gleich das Spektakuläre und vorher nie gesehene. Viele Immobilienentwickler setzten auf einzigartige Bauten, die so auffällig sind, dass die Medien darüber berichten. Die Werbewirkung einer solchen Berichterstattung ersetzt fast den Druck von Prospekten. Solitäre Architektur ist jedoch eine seltene Bauaufgabe und meist nur dann möglich, wenn Bestandanlagen entfernt werden und weil die Formulierung städtischer Vorgaben und genauer Bauvorschriften sich für Einzelfälle nicht bewährt haben.

Der Bauweise – von Baustilen spricht eigentlich nur noch der Laie – sind daher oft enge Grenzen gesetzt. In Neubaugebieten wird die Grundstücksgröße limitiert, es gelten Bebauungspläne, die sogar die Versickerung des Regenwassers auf das Genaueste regeln und detaillierte Vorschriften für die Photovoltaikanlage und eventuell auskragende Balkone vorschreiben.

Beispielhafte Grundrisse

In den Grundrissen, egal wie spektakuläre die Fassade wirkt, wird gehobener und tradierter Luxus verwirklicht. Das Wohnzimmer nimmt die größte Fläche ein und wird vielleicht durch ein kleines Kaminzimmer oder eine Bibliothek ergänzt. Dem Elternschlafzimmer wird ein vollwertiges Bad angegliedert und, sofern das eigene Kapital sowie die Platzverhältnisse es erlaubt, ein Ankleideraum oder begehbarer Kleiderschrank addiert. Die Kinderzimmer wiederum haben ihren eigenen Sanitärbereich. Die Küche ist im Allgemeinen zum Wohnraum hin offen.

Viel wichtiger ist aber folgender Satz: Wer klug baut, baut auch in jungen Jahren altersgerecht. Wer in der Blüte seines Lebens steht, kann sich nicht vorstellen, dass später einmal eine einfache Stufe zum echten Problem werden kann. Wer baut, baut aber in der Regel für sein ganzes Leben. Versetzte Etagen können reizvoll sein, werden aber mit zunehmendem Lebensalter immer beschwerlicher. Auch der Weg von der Straße zum eigenen Haus sollte, genauso wie der Weg von der Garage, barrierefrei nutzbar sein.  Wenn man großzügig baut, darf man nicht jeden freien Quadratmeter in ein Vorzeige-Wohnzimmer stecken, sondern sollte auch die traditionell kleineren Räume (WC) sowie Bäder gut proportionieren.

Was kostet eine städtische Villa

Weil die Baukosten für eine Stadtvilla die Kosten eines üblichen Mehrfamilienhauses übertreffen, lässt sich leicht das Wohlstandsniveau seiner Bewohner abschätzen. Dieser Effekt wird durchaus von nicht wenigen Menschen angestrebt. Wer zum ersten Mal baut, sollte sich kompetente Planungspartner suchen. Das kann der Architekt sein oder der Anbieter schlüsselfertiger Wohnungen und Gebäude.

In der Auswahl des geeigneten Partners sollte man sehr sorgfältig vorgehen. Das Einholen von Referenzen ist ein bewährter Standard. Wer mit allem rechnet, also auch mit Problemen, rechnet besser.

Die Grundstückskosten lieben bei rund 40 % der gesamten Baukosten. Als Grundlage dieser Berechnung dient ein Quadratmeterpreis von ungefähr 150 €, den das Statistische Bundesamt als Bundesdurchschnitt für Bauland angibt. Dazu kommen noch die Nebenkosten, also unter anderem die Grunderwerbsteuer, ein Eintrag ins Grundbuch, eventuelle Ausgaben für ein Bodengutachten, Gebühren für die Baugenehmigung und verschiedene notwendige Versicherungen für das teure Haus.

Ein pauschaler und allgemein gültiger Einheitspreis für das Wohnen in einer Stadtvilla ist nicht seriös ermittelbar. Für die Fahrt zur Arbeit kann man einen Kleinwagen für 20.000 Euro nehmen oder aber auch die Luxuslimousine für 100.000 Euro. In diesem Fall würde der Durchschnittspreis bei 60.000 Euro liegen, was als ungefähre Preisangabe schlicht nicht zutreffen würde. Es kommt darauf an, was sich der zukünftige Immobilienbesitzer leisten kann und will.

Die Kosten variieren nicht nur von Bundesland zu Bundesland oder von Stadt zu Stadt, sie variieren auch nach innerstädtischen Lagen. Eine zuverlässige Kalkulation ist daher erst möglich, wenn man sich für einen Standort entscheidet.

Eine Immobilie ist die größte Investition die eine Familie tätigt. Man sollte daher mit sehr viel Sorgfalt und Abwägung vorgehen. Das Einholen von Meinungen kompetenter Dritter kann in jedem Bauschritt von Vorteil sein. Kompetenter Rat von Sachverständigen kostet im allgemeinen Geld, diese Aufwendungen sollten einkalkuliert werden.

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